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多地房价开始下跌,到买房的时机了吗?

根据国家统计局公布的70城房价数据显示,1-6月份,新房市场房价环比涨跌幅的情况是这样的:从数据来看,房价下跌的城市数量呈减少趋势,相反房价上涨的城市数量呈现增多趋势。到了6月份,房价上涨数量达到63个,下跌城市数量只有4个。尽管6月份房价下跌城市数据有所减少,下跌城市数量只有4个。但是1…

根据国家统计局公布的70城房价数据显示,1-6月份,新房市场房价环比涨跌幅的情况是这样的:从数据来看,房价下跌的城市数量呈减少趋势,相反房价上涨的城市数量呈现增多趋势。到了6月份,房价上涨数量达到63个,下跌城市数量只有4个。

尽管6月份房价下跌城市数据有所减少,下跌城市数量只有4个。但是1-6月份,房价频繁出现在下跌榜单中的城市主要是部分一线城市和热点二线城市,其中就包括上海、北京、厦门、南京、合肥等地。



面对一线城市和部分二线城市的新房价格下跌,我们认为主要有二个原因:一方面,房地产调控下政策持续加码,一二线城市执行的比较严格,房价没有多少上涨空间。据统计,2018年1-7月份,楼市调控次数高达260次。

另一方面,地方政府的限价令,有的地方政府规定开发商新推楼盘不得高于附近二手新房均价。同时高档商品房,也被地方政府限制了价格,这导致开发商放缓了推出高档楼盘的脚步。所以,一线城市和部分二线城市新房价格涨不上去,只能出现微幅调整。

值得注意的是,今年3-6月份,上海、厦门、福州、南京等一些大城市,二手房价格出现了下跌。比如,3月份,上海二手房房价下跌0.6%为跌幅榜榜首;4月份,厦门二手房房价出现下跌,跌幅为0.4%;5月份,福州走到跌幅榜第一的位置;6月份依然是上海跌幅最大为0.3%。

对此,业内专家发出警示:如果新房价格是受到调控和限价的影响而出现下跌,而二手房价是完全开放的,现在一二线城市二手房市场却呈现“量价齐落”的态势,说明这些城市的二手房市场已进入到下行周期中。近期,上海楼市出现成交环比继续下滑,降幅有所收窄;南京则出现成交大幅回落,降幅近五成。

事实上,这次房价上涨周期比较长,过去通常为一年半到两年,而这次是从2015年5月至7月已经上行了3年时间。而过去房地产下行也只有1年多的时间,而现在估计又要拉长好几年。

那么,后市楼市该怎么走呢?我们认为,先是一二线城市房价出现调整,三四线城市马上就要紧随其后。未来一二线城市房价将会呈现稳中有降的态势,但是三四线城市的跌幅可能比较大一些。那么,既然已有部分城市房价下跌了,现在是否是买房的好机会呢?我们认为不是这样的。



首先,中央政府调控房地产市场的决心不会放松。2018年7月底中央政治局会议强调,“坚决遏制房价上涨”。一周时间后,住建部下“狠命令”,对房地产调控不力的地方坚决问责,要求加快制定住房发展规划。

相信在中央政府的高压之下,房地产市场将去投机化、去杠杆化。所以,本轮房地产调整不可能半途而废,会持续较长时间,直到真正回到“住房不炒”时再结束。届时,房价应由当地居民说了算,不是由炒房者来决心。

再者,下半年多数房企已陷入到了融资渠道收紧,融资成本上升,企业资金面十分紧张的困境中。同时,房企还遇到前几年买地盖房所留下巨额贷款,在今年第三季度到期的压力。所以,房企现在只能通过降价促销来回笼资金,避免出现资金链断裂的问题。

再次,房地产调控将会一直持续下去,直到长效机制建立健全后,才会退出。而目前长效机制建设的步伐也正在加快,主要是开征房地产税,通过房产保有环节征税,来打击投机炒房者。

此外,还有建立多主体供给、多渠道保障的房地产机制,就是富人住商品房,而中等收入群体住保障房,低收入群体住租赁房,这样可以对房地产需求进行有效的分化。在长效机制建立健全后,中国的房地产业将会避免出现大起大落,并保持持续平稳的态势运行。

最后,上半年的各类房地产调控政策,都是限购、限售、限贷、限价等,但是下半年各地方政府出台的调控政策,是在原来的基础上添加了补丁,不让投机炒房者有可乘之机。比如,禁止企事业单位购房、打击假离婚、提前还房贷要付违约金等。总之,炒房者再要想钻房地产调控的“漏洞”已经越来越难了。

虽然多数城市房价在上涨,但在房价下跌城市中既有一线城市和部分二线城市,也有环京部分城市房价的下跌。其实,国内房价下跌周期已开启,将经历较长一段时间。所以,现在不是买房机会到来,而应是适时规避房地产风险。如今房地产已进入去“投机化、去杠杆化”的进程中。

标签:楼市 新房市场 房价 调控 2018年08月13日 10:14   [查看原文]  
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