五一假期前最后一天，土地市场也不得安生。4月30日，南京、绍兴、佛山、扬州4城抢地大戏同时爆发，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%

其中，南京河西南两宗住宅地块单价均破4万，一宗经过113轮竞价，被万科以43.5亿元拿下，折合楼面价40196元/平方米，溢价率35%；另一宗经过108轮竞价，被融创以40.1亿元拿下，折合楼面价40260元/平方米，溢价率36%。

整个4月高溢价土地出让频繁发生，甚至在4月22日，厦门诞生了一宗"百亿地王"，楼面价高达50599元/平方米，溢价率达43.8%。

这不由让人联想到那个地王频出的2016年，难道房地产市场不但要复活，还要迎来一波房价上涨？

4月土拍火得让人害怕

4月的全国土地市场用火爆来形容一点都不过分。

据克而瑞研究中心统计，4月份300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高，成交溢价率为15.6%，较3月上升3.3个百分点。其中，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。

一二线城市的土市复苏更加明显，据中指院数据显示，1-4月份，上海以870亿元的成交总价位于榜单首位，杭州和北京分别以861亿元和851亿元的成交总额占据榜单第二、三位。同时，我们也能发现，1-4月份成交金额TOP10城市中仅有苏州同比下跌，其他城市均为增长态势，尤其以温州、南京两城为最，增幅均超过100%。

这样的数据确实可以证明土市复苏明显，但笔者认为这与一季度需求被抑制有很大关系。在市场明显好转的4月，房企拿地的需求猛增，这也导致了地价上涨较为显著。但土地溢价率较高的城市均为一二线城市，这反映出房企的拿地策略更偏向核心城市。

为什么笔者会联想到16年，因为情况实在太相似。

核心城市拍出"地王"，被媒体的报道扩大影响，形成房价大幅上涨的预期，同时金融机构贷款政策宽松，居民开始恐慌性购房。房企再借机涨价，然后土地价格进一步上涨，从而形成为循环机制。并且这种效应会从核心城市向外扩散，三四线城市在17年也迎来一波房价上涨。

火热背后暗藏的分化

那么接下来楼市会重演16年的剧本吗？

让我们换个角度再看看土拍的情况，克而瑞研究中心重点监测城市2020年流拍率升至21.8%，较2019年增加了5.8个百分点。3、4两个月，重点监测城市共计有79宗地流拍。

我们再看一张按城市能级划分的流拍率统计表，明显可以看到除了一线城市外，二线和三四线城市的流拍率均有明显提升，二线城市流拍率增加了1.5个百分点，三四线更是增加了8.3个百分点。

注：2020年时间范围：1月1日-4月21日，数据来源：CRIC

就城市分布来看，流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65%，流拍率亦是最高达16%，其中义乌、金华、洛阳等城市的土地流拍幅数相对较多。二线城市中，合肥、郑州、青岛土地流拍较多，3月份以来分别有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。一线城市有4宗土地遭遇流拍，包括2月份地市火热的北京也流拍了一宗不限价宅地。

就TOP10城市流拍率变化来看，除广州外，其余9个TOP10城市流拍较2019年均有上升，尤其是合肥、长沙、太原流拍上升最为显著。合肥的流拍率居于首位，较2019年有明显上升，高达48%。但其实合肥土拍热度是不低的，合肥成交的14宗土地综合溢价率高达22%，经开、滨湖、瑶海等多宗优质地块溢价率均有30%，然而流拍土地则多处在长丰、新站等城市非核心区域。

数据来源：CRIC

这些数据里包含了房企今年拿地的倾向和对市场的态度。简单说一下，一个是回归一二线，一线流拍率下降、三四线大涨说明房企在三四线拿地更加谨慎，对一线城市更加重视。另一个就是城市核心区拿地，合肥的溢价率数据并不难看，但流拍率很高就可以说明这一点。

所以，对于二线城市则要分城市、分区域来看，非核心二线的非核心区域绝对不看，核心二线的非核心区域看价格，非核心二线的核心区域多关注，核心二线的核心区域准备抢吧。所以你可以看到南京河西抢疯了，厦门岛内抢疯了。

房企拿地对买房有什么启示？

首先房企拿地没有想象中那么盲目，在拿地前对城市、对地块都会做调研，同时还要结合第三方数据来研判一座城市究竟有没有开发价值。

经济上行时期，三四线城市同样能吃到经济增长的红利，房价同样有上涨预期，所以房企会积极考虑三四线，毕竟拿地成本低廉。而在经济下行期间，三四线城市经济显然不如一二线城市更有韧性，这时房企自然而然地选择容错率更高的一二线城市拿地。

什么叫核心区域，核心区域一定是有实际的规划落地，至少已建成一部分配套的区域。这几年规划概念太多，房企被套住的也不少，现在光靠规划就想吸引购房者已经没用了。尤其是在目前经济压力严峻的情况下，概念可能永远是概念，只有现有的才是真实的。

追涨杀跌谁都会，但房价永远上涨的时代已经结束了。房产投资真正的核心是价值投资，享受的是城市发展的带来红利，你能看清城市发展的脉络，自然能从楼市中获益。这期间需要大量的调查和分析，而房企的拿地策略也可以成为我们买房的参考。

（来源：买房参谋）