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公寓产品你了解吗?太原公寓也限购

最近,一些身边的朋友比较关注公寓产品,但其对于公寓与普通住宅的区别又不甚了解,不知手否应该入手。公寓产品今年在太原市场上的优势比较显现,一方面,太原限购后,投资客群转向不受限购影响的公寓;另一方面,近两年太原房价涨幅较大,对于无法接受目前的住宅价格水平,但又不想在偏远区域置业的…

最近,一些身边的朋友比较关注公寓产品,但其对于公寓与普通住宅的区别又不甚了解,不知手否应该入手。公寓产品今年在太原市场上的优势比较显现,一方面,太原限购后,投资客群转向不受限购影响的公寓;另一方面,近两年太原房价涨幅较大,对于无法接受目前的住宅价格水平,但又不想在偏远区域置业的购房者,市区小户型、低总价的公寓便成为其新的选择。虽然公寓产品可以作为居住使用,但事实上公寓与普通住宅存在诸多区别,绝不仅仅是房屋性质和产权年限那么简单,在入手公寓产品之前,一定要搞清几点。

公寓产品后期生活支出较高

公寓与普通住宅最基本的区别是性质不同,一个是商业,一个是居住,公寓的产权一般只有40年。但这不是最要紧的,因为产权到期可以通过缴纳土地出让金延长使用年限,公寓最大的影响是,由于其商业性质,对业主后期在生活支出方面的增加。

首先是水费、电费、取暖费,公寓一般按商业标准来收取。根据太原物价局2018年公布的水电费收费标准,居民生活用电0.487元/千瓦时,但商业用电平均为0.6291元/千瓦时,高峰时期甚至高达0.9121元/千瓦时。居民生活用水为2.9元/立方米,而商业用水高达5元/立方米。公寓采暖费也较高,除了收费标准高之外,采暖费还会计算层高,此前太原某公寓楼盘遭遇维权,就是因为采暖费太高,业主无法接受。

不接地气公寓难以满足国人居住需求

商业公寓其实是舶来品,属于商业地产范畴,但中国居民很多生活需求都跟住宅挂钩,比如最基本的落户、上学,而一般商业公寓不具备这些附属价值。

中国人擅长烹饪,喜欢用明火做饭,但一般性商业公寓不通燃气,只能用电,这让很多喜欢做饭的居民非常无奈。

在经济越来越发达的今天,中国居民对居住舒适性有了更高的要求,但公寓却有可能让居住舒适度打折。公寓社区通常容积率大,建筑密度高,一条走廊串联着多户居民,与上个世纪常见的“筒子楼”有些相似,其居住舒适性较低。


公寓产品你了解吗?太原公寓也限购


太原公寓产品也限购?月供压力并不小!

除了生活成本外,购买公寓在贷款方面也比较特殊。由于是商业性质,无法进行公积金贷款,只能选择商贷。一般公寓首付最低5成,最久只能贷10年,并且贷款利率高达6.37%,较基准利率起码上浮30%。

目前太原品牌房企的公寓产品在11000元/平米左右的居多,以60平米的公寓来计算,首付最低需要33万,月供3700元左右。而如果买一套85平米左右的住宅,总价90万左右,首付最低27万,贷款30年,利率按基准利率上浮10%计算,月供为3500元左右,比买公寓压力还要小一点。

那么,是否所有的公寓产品都只能最低5成首付,最长贷款10年?倒也不是。在调查中发现,部分项目的公寓产品,如MOMA当代广场,也可以做到最低3成首付,贷款30年。但是,因为按住宅的贷款标准操作,将受太原限购政策影响,二套利率上浮20-30%,如果名下已经有2套住房,将无法购买。

另外,二手公寓在买卖交易时,需要缴纳的税费也相对较高。与普通住宅相比,除了要缴纳契税、营业税、个人所得税外,公寓还要额外缴纳30%-60%的土地增值税。

租金高回本快公寓乃投资利器

尽管公寓有那么多缺点,可太原市场上公寓产品并不少见,并且卖的不错,这是为何?因为公寓在投资属性上有住宅无法比拟的优势。

地段:公寓一般处于城市核心地段,交通发达,配套完善,商业繁华。

装修:公寓一般都是精装修交付,装修风格现代时尚,凸显个性,门厅和大堂等公共空间装修也比较上档次,尤其深受年轻人青睐。

面积:虽然公寓以小户型居多,但室内承重墙较少,易于改装。此外,公寓一般层高较高,可以设计为复式或loft,可谓买一层得两层,实际使用面积大大增加。

入手门槛低:由于面积小,单价也低于周边住宅水平,所以总价低,入手门槛较低。

物业管理:公寓的物业服务比较专业,甚至包括家政服务、托管出租等,让业主更省心。

用途多元化:一般住宅只能用来居住,而公寓既可以用来居住,也可以用来商业办公,多元化属性使其价值更高。

不限购:公寓商业性质,使其不受目前限购政策的影响,即使未来出台“房产税”,公寓也不在其征收范围之内。

拆迁赔付:公寓的拆迁赔付比例是住宅的3倍,如果遭遇拆迁,可以获得更多补偿。

投资:鉴于以上优势,公寓易于出租,且租金水平高于住宅,回报率高,回本快,是投资客群不错的选择。

太原品牌公寓项目增多部分可民水民电

无论是住宅还是公寓,在选择时尽量要选择品牌房企开发的项目,在建筑质量、物业服务方面相对有保障,并且后期维护成本也相对较低。

目前,越来越多的品牌房企在太原市场推出公寓产品,如泰禾1号街区、MOMΛ当代广场、兰亭荟、富力城·领寓,以及实地·紫藤公馆等。其中部分项目可以做到首付3成起,并且民水民电。

公寓产品,虽然有其“软肋”,但又符合部分购房者在目前市场下的需求,那么,你对公寓产品怎么看?

标签:太原 公寓 限购 2018年12月07日 09:13   [查看原文]  
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