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中介买房和售楼处买房有何根本区别

实就新楼盘而言并不存在中介,中介是二手房才有的,新房就是内场代理,也就是售楼部工作人员,外场代理,也就是渠道商,很多时候内外场都是一家代理公司。超过80%的售楼部都是中原地产的工作人员。现在的开发商考虑成本和效率的原因,很少会有自己的销售团队,基本都是让几家大的代理商销售,这样成…

实就新楼盘而言并不存在中介,中介是二手房才有的,新房就是内场代理,也就是售楼部工作人员,外场代理,也就是渠道商,很多时候内外场都是一家代理公司。

超过80%的售楼部都是中原地产的工作人员。现在的开发商考虑成本和效率的原因,很少会有自己的销售团队,基本都是让几家大的代理商销售,这样成本更低,而效率更高。

代理商专业做新盘销售,工作人员全是熟手,工作效率高,而且渠道强大,楼盘卖完后,马上会去下一个新代理的楼盘。但如果是开发商组建自己的销售团队,要提前很久招人,而且还有可能招不到人,人找好了就培训销售技巧,还不敢保证每个新人都能合格上岗,如果不合适就上岗浪费的就是客户资源,如果房子卖完了,这批人怎么办,同时又没有强大的渠道,没有渠道就要打广告宣传,钱花了还不一定有效果,渠道却是成交了才付代理费。



所以现在的楼盘外场代理和售楼部的内场代理没有区别,楼盘定价销售,价格都是在网上能查到的,中介并不能帮你讲价,售楼部也没权利让价格更便宜。但外场可以根据你的需求推荐更适合你的楼盘,减少时间的浪费,内场代理最适合你的就是他在卖的楼盘。如果后期你有事情打给外场代理,通常会帮你解决,如果打给内场代理,他应该已经不在那个楼盘很久了。不知道这算不算优势。

买土地不能再贷款了,只能用自有资金,买地还得“限地价竞房价”,地价越来越高,房价被卡得死死的。开发商买了地,盖了房,如果按照备案价来正常预售,利润几乎为零事小,大概率是会亏本的。

所以他们会想方设法赚钱,赚房价之外的钱。你所遇到的这种“售楼处没有房子,反而中介手里有很多售楼处的房源”情形就是一种。其实售楼处手里有钱,只不过他们都统一口径“没房源”,然后在售楼处里晃悠的那些中介会围上来向你推销房源。

他们手里的房源都是开发商给的,只不过谁也不会承认。你要找他们预定房源,就得掏一笔钱,这笔钱少则几万,多则几十万,由头也五花八门,比如“茶水费”“号头费”“户头费”等等。

为了规避风险,他们收钱不会接受银行转账,只接受现金,也不会开票。这笔钱他们会跟开发商分账。

此外,某些中介手中的房源,实际上是第一批关系户放出来的,这些关系户拿到了最便宜的房子,而且在一定期限内可以更名一次。只要中介把这批房子在规定期限内推销出去,就可以更名,加价更名,啥也不干就坐收几十万甚至上百万的利润。



关于保障

买过房子的人都知道买房是一件很不容易的事,你要甄别开发商、虚假楼盘等等,说不定一不小心就碰到一个半路卷钱跑路的开发商。然而找中介不一样,我个人不是中介,但我支持找中介,因为中介对于开发商的实力是有一定了解的,中介给你推荐的盘通常是信得过的,当然了这个中介指的是有一定声望的中介,可不是小作坊,找中介更有保障。

关于楼层、户型等

关于楼层、户型,任何中介任何置业顾问都不能帮你决定你买哪个,只能说置业顾问给你讲时哪个户型都好,中介会给你传授怎么看户型怎么选楼层这些硬知识,具体就需要自己来甄别了。

关于价格

如果你想的楼盘里有亲戚做到销售主管,或者营销总监这样的职务了,欧克,你直接去买吧,不要去考虑什么中介的问题了。如果没有,即使是置业顾问是你远房的表哥,价格也不好优惠到哪里,而中介就相当于一个团购的角色,团购走的是团购价。肯定比你单枪匹马去买优惠,优惠个几万不成问题。

关于中介

收取中间费的中介都不是好中介,千万要小心,事实上,向安居客、搜房这样的中介其实赚的是开发商的广告费、渠道费,而不是以收取购房者的中介费为生。所以,要你交中介费,请放弃这个中介。

标签:房屋中介 代理商 销售 2018年09月11日 07:37   [查看原文]  
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