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“曲线买房”,可以绕过限购?

以公司名义买房现象增多最近一段时间,以公司名义买房的现象变得常见了起来,而且受到公司客户关注的项目多为高端项目。房产新闻在“上海公证协会”官网上发现,“翠湖天地隽荟都”商品住房销售摇号排序公示栏中,参与此次摇号买房的客户共计385组,其中个人客户为171组,公司客户为214组,占比为55.…

以公司名义买房现象增多

最近一段时间,以公司名义买房的现象变得常见了起来,而且受到公司客户关注的项目多为高端项目。

房产新闻在“上海公证协会”官网上发现,“翠湖天地隽荟都”商品住房销售摇号排序公示栏中,参与此次摇号买房的客户共计385组,其中个人客户为171组,公司客户为214组,占比为55.58%,超过了个人客户。

在公司客户中,除了注册地在上海的公司之外,还有来自全国其他各地的公司。包括来自北京、吉林、广东、浙江、西藏、河南、湖北等地。而公司客户中,也出现了一些让人耳熟能详的名字,比如“陈思成xxx工作室”。

我们同时注意到,在别的项目中,也出现了公司客户的身影。

与新天地近在咫尺的翠湖天地项目属于上海老牌豪宅,此前分批推出的房源,其售价在当时均排在前列。而此次推出的房源也是如此,为290平方米和390平方米的大平层户型,共计推出118套房源,单价在每平方米12万~19万元/平方米之间,总价更是高达3500万元起。此外,位于静安区的静安府邸项目,售价也不低,单价在8.2万~8.8万元/平方米之间,即便是购置一套面积在95平方米左右的两房,总价也接近800万元。

不过,刚需盘则不存在这种现象。4月推出的象屿虹桥悦府项目,位于松江九亭板块,属于不折不扣的“刚需盘”。据了解,该项目推出的房源中,主要为76平方米两房以及95平方米的小三房,均价为4.37万元/平方米。根据“上海公证协会”官网公布的数据显示,此次参与摇号买房的客户共有906组,公司客户凤毛麟角。

“曲线买房”有规避限购嫌疑

近期公司买房现象增多,这又是为什么呢?其背后又有着哪些诉求?

改善型需求在短期内爆发,不少原本不排除有少量私企业主购置自住房。据了解,在严厉的限购政策作用下,部分手中握有闲散资金的私企业主,出于改善等考虑,但受限于限购政策,因此转而以公司名义买房。此外,有少数并不具备购房资格的外地人士,也采用公司买房方式,以达到“曲线买房”的目的。


以公司名义买房,可以绕过限购?


据了解,目前上海的限购政策针对公司买房采取了“宽进严出”做法。我们拨打房地产交易中心服务热线962269得知,除个体工商户之外,中国公民注册在中国境内的公司均有资格在上海购买商品住宅,但购买之后3年内不能转让。

此外,随着调控的深入,沪上部分高端住宅项目价格并未出现明显上涨,也让人看到了其中潜在的价值。据了解,两年前翠湖天地的售价已达到12万~22万元/平方米之间,对比此次开盘价,最高价出现回落。

不过,以公司的名义买房现象在之前并不少见。上海市联合律师事务所合伙人王展告诉我们,不管是过去还是现在,以公司名义买房的现象并不少见。在他看来,商品房也可以作为一种资产,以公司的名义买房,在本质上属于经营活动中的一个组成部分。

即便是上市公司,也存在买卖房产行为,有些上市公司甚至还通过卖房来“脱困”,比如ST新梅、ST嘉陵、ST成城、SST前锋等上市公司,去年就通过出售房产,使公司的经营状况得到改善,而ST前锋更是在去年第三季度末通过出售房产一举扭亏为盈。

以公司名义买房成本更高

与个人买房相比,公司买房成本更高,此外转让时难度也会相对大一些。

首先是初始投入高。以公司名义买房,初始投入成本很高。据了解,目前以公司名义买房需要一次性付款。这是因为目前银行房贷业务只是针对个人。此外在税费方面,不管是普通住宅还是非普通住宅,一律按3%的税率缴纳契税,而不能像个人购买普通住宅那样可以享受契税减半优惠。

其次,以公司名义买房,其持有过程中成本也比较高。业内人士表示,根据相关规定,公司名下房产,须按年缴纳房产税。根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%。

另外,以公司名义买房,在未来转让时,相对也要复杂一些。目前,公司持有房屋的交易形式主要有两种,第一种是直接将该房屋出售;第二种则是通过股权变更的方式来进行交易,以该房屋在公司资产所占比例来确定股权份额,但是这种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素,潜藏风险较多,这会让不少潜在个人买家心生顾虑。

或将招致严控

不过业内专家表示,以公司名义买房,从某种程度上来说钻了政策的空子,有损市场公平,在“房住不炒”的总体调控要求下,这类情形可能会被制止。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,从严格意义上来说,需要更多关注以公司名义买房的行为。他表示,上海楼市供应偏紧,本身存在房源不足的问题,再加上部分刚需购房者在资金方面也存在一些压力,因而此时与全款支付的公司买房行为相比,毫无胜算。因而从这个角度来看,看似公司买房合规,但其实也有损市场公平性。

类似现象也说明一点,就是当前豪宅市场在销售过程中,可能存在一些“猫腻”。严跃进表示,不排除有买家在以个人名义摇号的同时,还以公司名义参与摇号,要比别人多一次机会。由此看来,在豪宅销售过程中,对于销售对象的界定反而存在新的问题,如果这种行为未能及时制止,类似的问题也会导致公司购房数量增多。

业内专家建议应该堵住这方面的漏洞。严跃进表示,过去有些城市也提出过限制公司购房的政策,即不允许随便买卖,但实际上管控的效果并不理想。鉴于目前一线城市公司买房现象出现不断增多趋势,建议积极研究对策,以及时堵住政策漏洞。

标签:买房 限购 2018年05月02日 16:37   [查看原文]  
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